Viager occupé sans rente : les avantages pour l’investisseur
Viager occupé sans rente : un investissement
Un viager occupé sans rente est un achat immédiat d’un bien immobilier dont la totalité du prix est payée comptant, mais avec une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation…
Pour qui ? Pourquoi ? Le viager occupé sans rente
Les vendeurs qui souhaitent ou qui doivent obtenir un bouquet supérieur à 30 % de la valeur marchande du bien et/ou pour qui la rente n’est pas une priorité.
Les conditions : Il est interdit au vendeur de louer le bien vendu, car il ne vend pas la nue-propriété et il n’est pas usufruitier avec le droit de louer le bien à n’importe qui, même accord du nu-propriétaire (l’acquéreur).
Comment est calculé le prix d’un viager occupé sans rente ?
Le prix de vente est égal à la valeur économique du bien occupé (prix minoré de + ou – 50 % de la valeur vénale du bien en fonction de l’âge du ou des vendeurs).
Pourquoi est-ce intéressant pour l’acquéreur ?
Il peut hypothéquer le bien pour emprunter. Il n’a pas de rente viagère à payer (le montant du prix n’est donc pas aléatoire).
L’acquéreur n’est face qu’à un seul aléa : la durée d’occupation liée à la durée de vie du vendeur. Pas d’augmentation de la rente viagère en cas de libération anticipée en absence de rente à l’origine
Viager occupé sans rente : pourquoi est-ce intéressant d’acheter ?
Avantage 1 : Achat (coût ou prix de revient) minoré de 30 à 50 % de la valeur vénale initiale qui compense largement la non-perception de loyer imposable et de ce fait, les frais de notaire sont calculés sur ce prix de vente minoré (économie de frais de notaire en proportion de 30 à 50 %).
Avantage 2 : Par rapport au viager libre acheté pour être loué ou à l’achat d’un bien locatif au comptant, l’acheteur n’a pas de problème de non-paiement de loyer, d’impôt sur les loyers ni de gestion locative, car dans les faits, nous avons déduit du prix de vente et par avance les loyers que le vendeur vous devrait sur la durée de son espérance de vie.
Avantage 3 : l’acheteur peut revendre le bien avec une plus-value (+ ou – 80 % du prix de revient) dès la libération définitive du bien par le(s) vendeur(s)
Avantage 4 : les vendeurs se sentent toujours propriétaires et entretiennent parfaitement leur bien, à l’opposé des locataires qui peuvent être négligeant dans l’entretien du bien loué et ne pas payer le loyer.
Avantage 5 : L’acheteur d’un viager occupé sans rente peut financer son achat avec un prêt hypothécaire, à l’opposé du bouquet d’un viager avec rente viagère qui doit être financé avec ses fonds propres sauf rares exceptions.
Avantage 6 : Le viager occupé est un « PARADIS FISCAL » car, à l’opposé des niches fiscales comme la Loi PINEL par exemple, le viager ne « bénéficie » d’aucun avantage fiscal pour l’investisseur. Celui-ci est donc protégé du rabotage actuel ou futur des avantages fiscaux des niches fiscales.
En un mot, la rentabilité nette de l’investissement en viager occupé avec ou sans rente, n’est liée à aucune loi fiscale et n’est donc pas la merci de la politique fiscale d’un gouvernement actuel ou futur.