Vendre en viager : depuis qu’elle a vendu son bien en viager en 2015 dans le 13ème arrondissement de Paris, Bernadette (presque 80 ans) profite de la vie ! 

Veuve et sans enfant, elle a bien ressenti une pointe de tristesse dans les jours qui ont suivi la transaction. Elle a vendu son appartement à un couple de cinquantenaires, une professeur de français et un cadre travaillant en banque.

Mais cette tristesse a rapidement laissé place à la joie de pouvoir vivre pleinement sa retraite grâce au bouquet versé et à la rente mensuelle, lui ayant permis de réaliser le voyage de ses rêves : le Japon. 

Bernadette n’aurait jamais osé sauter le pas sans son conseiller en viager qui l’a rassuré et l’a aidé à choisir les meilleurs candidats pour la vente de son bien. 

Pour éviter de tomber sur des acheteurs peu scrupuleux, voici quelques conseils afin de vendre en viager en toute sérénité. 

A quel âge vendre en viager ? 

Aucun âge n’est imposé par la loi. Vous pouvez réaliser une cession en viager à n’importe quel moment de votre vie.

D’ailleurs, de plus en plus de jeunes retraités se lancent dans la vente en viager pour aider leur famille ou rembourser leurs dettes. 

Cependant, plus vous êtes jeune, moins vous avez de chance de trouver un acheteur potentiel

En 2017, l’âge moyen du crédirentier (vendeur) était de 79 ans. 

L’âge idéal est plutôt entre 75 et 85 ans. Dans cette tranche d’âge, la rente est modeste, permettant de trouver un acheteur rapidement.

Pourquoi vendre en viager ?

La vente en viager est conseillée entre 75 et 85 ans.

Combien vaut votre bien immobilier ? 

Si vous souhaitez vendre en viager, vous désirez sans aucun doute rester dans votre logement jusqu’à la fin de votre vie. 71 % des transactions concernent des ventes en viager occupé.  

Le prix de votre appartement ou maison est déterminé par deux critères principaux : la valeur du marché et l’abattement d’occupation

Votre bien subira en effet une décote du fait que vous y vivrez jusqu’à la fin de votre vie. Votre acheteur n’en prendra possession réelle qu’à votre décès. L’abattement est inversement proportionnel à votre âge : 

  • 50 % si vous avez 70 ans, 
  • 40 % si vous avez 80 ans, 
  • 30 % si vous avez 90 ans. 

En réalité, l’abattement correspond au manque à gagner en termes de loyers pour l’acheteur : c’est une évaluation théorique du montant du loyer sur toute la durée d’occupation du vendeur

Votre espérance de vie sera donc calculée par un professionnel du viager (selon l’Insee souvent) pour établir l’abattement d’occupation. Votre état de santé n’entre pas dans le calcul de votre espérance de vie. 

La mauvaise stratégie serait de ne pas écouter les conseils de votre spécialiste en viager sur le prix de votre bien. En effet, cette estimation suit la loi de l’offre et de la demande sur le marché immobilier. Or, vous avez tout intérêt à conclure votre vente rapidement. Plus vous avancez en âge et plus la rente mensuelle augmente, dissuadant alors les acheteurs. 

Trouver l’équilibre entre bouquet et rente en viager

En tant que vendeur, vous endossez le rôle d’un banquier accordant un crédit à vie à votre acheteur. La vente en viager est constituée la plupart du temps d’un bouquet et d’une rente mensuelle. 

Quel bouquet ? 

Généralement, le bouquet représente 30 % de la valeur du bien

Le plus avantageux pour vous est de conclure une vente en viager avec un petit bouquet mais une grosse rente. Avec l’allongement de la durée de vie, c’est la stratégie à négocier. 

Vous pouvez aussi avoir besoin d’une rentrée d’argent conséquente pour effectuer un grand voyage ou faire un don à vos enfants de votre vivant. 

Vous pouvez même demander à avoir la totalité de la somme de la vente en bouquet et ne pas avoir de rente mensuelle tout en continuant d’occuper le bien jusqu’à votre décès. 

Bien sûr, tout cela se négocie avec votre acquéreur, en fonction des besoins de chacun. 

Quels sont les avantages de la vente en viager ?

Réalisez vos rêves de voyage !

Quelle rente mensuelle ? 

Votre rente mensuelle correspond au reliquat de la valeur d’occupation. Chaque mois, vous recevrez de l’argent jusqu’à votre décès. 

Pour déterminer ce montant, mieux vaut s’adresser à un professionnel. De nombreux paramètres interviennent, tels que la réversibilité éventuelle de la rente, le droit de jouissance du vendeur, le taux de rendement du bien, l’âge du vendeur (si vous avez 90 ans, votre rente sera plus élevée que si vous avez 80 ans), l’espérance de vie…

Tous les calculs de la rente doivent être justifiés, au risque de voir la vente annulée pour abus de faiblesse ou défaut de prix réel et sérieux. 

L’acte de vente prévoit également la réévaluation de la rente chaque année en fonction de l’indice Insee des prix à la consommation ou l’indice de référence des loyers. 

Bien choisir son acheteur en viager

En tant que vendeur, vous êtes bien protégé par des garanties solides sur le plan juridique. Mais il n’empêche que vous devez choisir votre acheteur avec soin. 

L’acquéreur idéal doit répondre à deux critères principaux : 

  • Être plus jeune d’une génération, 
  • Être fonctionnaire ou avoir une profession aux revenus élevés et stables. 

Première garantie : le privilège du vendeur

Si l’acheteur n’honore pas sa rente, vous pouvez saisir le bien et le vendre aux enchères. Le profit vous revient alors entièrement. 

Deuxième garantie : la clause résolutoire

Si le vendeur ne paie pas votre rente, vous pouvez également faire annuler la vente en faisant constater la situation devant le tribunal d’instance. 

La procédure prend généralement six mois mais cette garantie vous protège et est très dissuasive pour l’acheteur. Il peut perdre la totalité des rentes déjà versées et du bouquet à titre de dommages-intérêts si la clause a été prévue au contrat initial. 

N’hésitez pas à nous contacter, nous vous aiderons à vendre votre bien en viager

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