Marie-France a réalisée une vente en viager de sa maison niçoise, il y a deux ans à un artisan boulanger. Mais depuis deux mois, son acheteur ne paie plus sa rente viagère de 1200 €. L’artisan est en liquidation judiciaire et n’a plus les moyens d’honorer le contrat en viager. 

La faillite de l’acheteur, son décès, la libération anticipée des biens immobiliers en viager… Il faut penser à beaucoup d’éléments lorsqu’on décide de vendre en viager

Vendre en viager en famille : deux risques à éviter

Vendre son bien en viager à ses enfants permet de garder le bien dans la cadre familial et de transmettre un héritage. 

Un tiers des biens vendus en viager se concluent avec des héritiers (enfants, neveux, cousins…). Au-delà des tensions psychologiques que peut créer une vente en ligne directe, c’est surtout fiscalement que vous devez être prudent. 

Certains notaires de France refusent d’ailleurs d’emblée de vendre en viager occupé dans le cadre familial. Une chose est sûre : mieux vaut se faire accompagner par un expert immobilier du viager pour ne pas commettre d’impair. 

Quels sont les risques de la vente en viager ?

Vous devez prendre des précautions si vous souhaitez garder le patrimoine immobilier dans le cadre familial.

Attention à la donation déguisée

La donation déguisée est inscrite au Code Civil et l’administration fiscale est très soupçonneuse concernant la vente immobilière en viager entre parents et enfants. 

Elle sera d’emblée classée comme une donation déguisée, pour ne pas payer les droits de succession, parfois même si vous apportez la preuve du versement d’une rente régulière ou de la conclusion d’une vente en viager sans rente.

La seule solution est de faire intervenir tous les frères et sœurs à l’acte de vente pour leur faire déclarer que la vente est sincère et que le montant de la rente correspond à la valeur réelle du bien en viager

Une autre solution est la création d’une SCI par le débirentier (l’acheteur) : c’est alors la société qui reverse la rente mensuelle au parent et qui deviendra propriétaire du bien à son décès. Mais là encore, l’administration fiscale veille au grain et le montage fiscal devra être correctement établi pour ne pas risquer une annulation de la vente en viager

L’autre risque : la présomption de propriété

Le crédirentier (vendeur) qui décide de vendre à un héritier devra inscrire à l’acte de vente qu’il se réserve un simple droit d’usage et d’habitation

C’est une façon de se protéger de la présomption de propriété et de montrer que c’est bien l’enfant qui acquiert la pleine propriété du bien. 

Et si l’acheteur en viager fait faillite ?

En tant que vendeur, il est très important de privilégier un acheteur avec une situation stable et durable. Réalisée une cession en viager à un commerçant, un artisan ou à un professionnel libéral est risqué. 

Mieux vaut opter pour un fonctionnaire ou un cadre en CDI bien rémunéré. 

Cela peut paraître discriminant mais c’est la seule façon de vous protéger et d’être sûr de recevoir vos rentes mensuelles

Si un boucher est en redressement judiciaire ou en liquidation, il ne paiera plus vos rentes ! 

Heureusement, le crédirentier (le vendeur en viager) est bien protégé dans ces cas-là à condition de réagir rapidement. Dès le premier retard de versement d’une rente ou le non paiement, il faut faire jouer la clause résolutoire

Cette clause à l’acte de vente prévoit qu’en cas de manquement au versement de la rente, le contrat de vente sera résilié de plein droit. C’est le privilège du vendeur rentier. Cela vous permet d’éviter d’avoir recours à la justice et de vous engager dans des procédures longues et onéreuses. 

Lors de la signature de l’acte de vente en viager, vous pouvez également ajouter des garanties au contrat comme une caution solidaire qui impose à un tiers de payer la rente en cas de défaillance de l’acheteur. Des assurances de rentes impayées peuvent aussi être souscrites par les crédirentiers inquiets. Mais elles ont un coût : 10 à 15 % du montant mensuel de la rente.

La dernière solution, peu utilisée mais pourtant possible, est d’ajouter une clause de réserve de propriété. Celle-ci assure au vendeur le paiement de son bien puisqu’il en reste propriétaire jusqu’à ce qu’il soit entièrement payé. 

Comment réagir en cas de revente du viager ? 

Si l’acheteur fait face à des difficultés financières, au lieu d’arrêter de payer les rentes mensuelles, il préférera bien souvent revendre son acquisition

Aucun motif n’est nécessaire pour justifier son choix et un quart des viagers sont ainsi revendus chaque année. 

Pour le vendeur, cela ne change absolument rien : le paiement de la rente reste à la charge du premier acquéreur et son montant demeure inchangé. Il est possible pour le vendeur de demander la substitution mais ce n’est pas dans son intérêt puisqu’il n’a aucune idée de la solvabilité du nouveau propriétaire. 

Vous devrez simplement vous assurer de recevoir une copie de l’acte de revente pour pouvoir préserver vos intérêts. 

N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un spécialiste !

Faites signer le contrat de vente devant notaire !

Et si le débirentier décède ? 

La vie est pleine de surprises et des événements fâcheux peuvent survenir. Dans certains cas, il est possible que votre acheteur décède avant vous (maladie, accident…). 

A ce moment-là, ce sont les ayant-droits de l’acheteur initial qui héritent du viager sous les mêmes conditions. 

Cela ne change rien pour vous, si ce n’est un changement de débirentier. Pour vous protéger et anticiper cette possibilité, vous pouvez demander à votre acheteur de souscrire une assurance (environ 15 % du montant de la rente). La compagnie d’assurance protège également ses héritiers en prenant le relais si ceux-ci ne peuvent pas payer la rente

Vous pouvez consulter cet article pour en savoir plus sur les litiges de la vente en viager.

Que se passe-t-il en cas de libération anticipée de la part du vendeur dans une vente en viager ? 

En général, à la signature de l’acte de cession en viager occupé, le vendeur n’a pas l’intention de quitter son logement avant son décès. 

En pratique, il peut arriver que le vendeur soit contraint de vivre avec sa famille ou dans une résidence médicalisée.

Le départ de votre bien entraîne une revalorisation de votre rente versée mensuellement. C’est pourquoi, il est important de prévoir une clause d’abandon du droit d’usage et d’habitation exclusif dans l’acte de vente. Généralement, cette majoration est dégressive en fonction de la durée d’occupation du bien. 

Cette clause est irréversible : vous ne pourrez plus retourner habiter dans votre bien qui devient la pleine propriété de son acquéreur. 

Envie de vendre un bien en viager ? N’hésitez pas à nous contacter pour conclure votre vente sereinement ! 

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