Vivien a 45 ans et il est professeur de mathématiques. Il a mis de l’argent de côté et aimerait investir dans l’immobilier. Déjà propriétaire de sa résidence principale, il souhaiterait développer son patrimoine immobilier pour assurer ses vieux jours et l’avenir de ses enfants. 

Acheter en viager est une solution adaptée, lui évitant les désagréments de la gestion locative tout en lui assurant de récupérer un bien en bon état au décès du vendeur. 

Vieillissement de la population, avenir incertain des retraites… Acheter en viager semble être une solution d’avenir. Avec la génération des baby-boomers qui atteindront les 75 ans en 2020, le viager connaîtra probablement une accélération ses prochaines années. 

Tour d’horizon de cet investissement pas comme les autres. 

Qu’est-ce que le viager ? 

Pourquoi acheter en viager ?

Acheter en viager est aussi un geste éthique.

Le terme viager signifie “temps de vie” en vieux français. 

Le viager immobilier est la plus ancienne forme de retraite : il existait déjà sous les empires babylonien, égyptien et romain. En France, il fait son apparition en 876. 

La vente en viager est définie par l’article 1964 du code civil. Vendre en viager se rapproche d’une vente immobilière classique à cela près que le contrat de vente est aléatoire, basé sur des estimations, la donnée imprévisible étant l’espérance de vie du vendeur.  

L’acquéreur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) une rente viagère, à moins de contracter une vente sans rente (plus rare). 

Les différents types de viager

Il existe trois grands types de viager

  • Le viager libre, 
  • Le viager occupé, 
  • Le viager à terme. 

Dans le cadre d’une vente en viager libre, le nouveau propriétaire peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente ou le mettre en location. Le vendeur doit quitter les lieux et reçoit une rente tout au long de sa vie. Le viager libre représente 5 à 10 % des transactions immobilières en viager. 

La vente en viager occupé est la plus courante. 90 % des ventes à viager sont sous la forme d’un viager occupé. Dans ce cas-là, le vendeur continue d’occuper le bien grâce au droit d’usage et d’habitation, jusqu’à son décès. 

La vente à terme s’adresse généralement à des acheteurs jeunes. Les deux parties définissent à l’avance le nombre d’années de paiement de la rente. Par exemple, les acheteurs paieront 800 € par mois pendant 10 ans avec un apport initial de 60 000 €. Dans tous les cas, les acquéreurs ne peuvent jouir du bien et l’occuper qu’au décès du vendeur

Qui peut acheter en viager ? 

Tout le monde ! 

A condition bien sûr d’avoir la capacité juridique d’acheter un bien en viager et d’être majeur. Il n’y a aucune limite d’âge pour devenir propriétaire d’un bien en viager, même s’il est préconisé d’être plus jeune d’au moins une génération pour pouvoir jouir du bien

Cependant, la vente en viager est très encadrée. Ainsi, le décès du crédirentier ne doit pas être prévisible : le vendeur ne doit pas être au curant d’une éventuelle maladie au moment de la signature de l’acte notarié. 

Si le vendeur décède dans les 20 jours suivants la signature, la vente doit être annulée, la loi considérant que l’événement était prévisible. 

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter l’article La vente en viager par PAP. 

Que doit payer le débirentier ? 

Comme pour toute vente immobilière, la signature doit avoir lieu devant notaire. L’acquéreur accède à la pleine propriété du logement dès la signature de l’acte de vente. 

L’acheteur doit posséder une certaine trésorerie et avoir une situation stable afin de pouvoir s’acquitter de ses devoirs financiers envers le crédirentier. 

Le bouquet

A l’achat, le débirentier devra généralement payer un bouquet

Il n’est pas obligatoire mais lorsqu’il existe, son prix est librement fixé par les deux parties. De manière générale, il ne dépasse pas 40 % de la valeur vénale du bien

Il doit être versé comptant à la signature de l’acte de vente. Plus le bouquet est important, moins la rente le sera. 

La rente

La rente équivaut à la valeur réelle du bien. Plusieurs critères sont utilisés pour la calculer :

  • L’âge et l’espérance de vie du vendeur (généralement en fonction de l’indice Insee mais parfois en fonction d’une compagnie d’assurance), 
  • La valeur totale du bien, 
  • La valeur locative du bien, c’est-à-dire les loyers que l’acheteur pourrait percevoir si le logement était loué. 

Le bouquet est soustrait du calcul du montant de la rente. 

N’oubliez pas les charges !

Si les réparations et l’entretien courant du logement restent à la charge du vendeur, les gros travaux concernent l’acheteur (ravalement de façade, réhabilitation des espaces communs…). 

Au niveau des impôts locaux, la taxe d’habitation revient au vendeur s’il occupe le logement mais la taxe foncière doit être réglée par le nouveau propriétaire. 

Le privilège du vendeur fait qu’une hypothèque est prise par le notaire sur le bien : si l’acheteur ne paie pas la rente, le vendeur peut faire saisir et vendre le bien. 

Une clause résolutoire est généralement ajoutée au contrat pour protéger le vendeur. Elle lui permet de redevenir propriétaire du bien en cas de non paiement des rentes. Les sommes déjà versées sont alors perdues par l’acheteur. 

Ainsi, mieux vaut prévoir six à douze mois de rentes afin de ne pas se retrouver dans ce cas de figure. Si l’acquéreur doit toucher à ce capital, mieux vaut revendre le bien afin d’éviter de se retrouver sur la paille. 

L’acquisition en viager, les avantages et les inconvénients

Quels sont les avantages et les inconvénients du viager ?

L’achat d’un viager occupé implique de l’attente pour emménager.

Pour un acheteur, il y a plusieurs avantages à investir dans l’immobilier en viager : 

  • Une décote sur la valeur de l’immobilier, 
  • Une revente possible du bien (les rentes restent à sa charge), 
  • L’acquisition d’un patrimoine immobilier
  • Pas de risque de loyers impayés et un entretien du logement à la charge du vendeur,
  • Un bien qui se valorise avec le temps et une plus-value possible. 

Mais il existe aussi des inconvénients avec lesquels composer et à prendre en compte avant de se lancer : 

  • Les frais de notaire (comme pour tout achat immobilier), 
  • L’imprévisibilité du décès du vendeur
  • Les gros travaux à financer, 
  • La non jouissance du logement avant le décès du vendeur (à moins d’acheter un viager libre). 

A qui s’adresser pour acheter en viager ? 

Le recours à un notaire est obligatoire pour signer l’acte de vente. 

Mais avant cela, mieux vaut faire appel à un expert immobilier en viager éthique. Fort de son expérience dans le domaine, il pourra vous conseiller sur le plan patrimonial, fiscal et juridique. 

Que vous souhaitiez vendre ou acheter en viager, contactez-nous

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