Sylvie a 51 ans. Elle vit avec son mari, Frédéric, 53 ans dans le 19ème arrondissement de Paris. Ensemble, ils ont eu trois enfants : Louis, 28 ans, Sandra 25 ans et Julia 18 ans. Les deux aînés sont entrés depuis peu dans la vie active tandis que la dernière a intégré une école d’infirmières.

Louis et Sandra ont chacun leur appartement et Julia a pris un studio près de son école.

La maison devient bien trop grande pour deux personnes et Sylvie rêve de Côte d’Azur pour ses vieux jours.

Mais elle n’est pas encore à la retraite et son poste de directrice d’agence immobilière la passionne. Elle réfléchit à acheter une maison sur la Méditerranée pour couler des jours heureux près de la mer avec son mari et profiter de ses enfants et, elle l’espère, de ses petits-enfants au soleil. Quel bonheur de pouvoir se balader sur la plage en dégustant une glace. 

La meilleure solution pour ce couple semble être l’achat en viager occupé !

S’il existe trois types de viager (viager libre, viager sans rente et viager occupé), le viager occupé représente 90 % des ventes en viager (source : Bien Ici, janvier 2018).

Sur le papier, le procédé du viager est simple. L’investisseur (ou débirentier) achète un logement à une personne, nommée crédirentière, en échange d’un versement appelé bouquet à la signature de l’acte de vente et d’une rente mensuelle que le vendeur percevra jusqu’à son décès. 

Le calcul de la rente est effectué en fonction de l’âge du crédirentier et de son espérance de vie.

Si les avantages pour le vendeur sont plutôt évidents (il continue de profiter de son logement, tout en touchant une rente mensuelle), quel est l’intérêt pour les acheteurs

1- Acheter en viager pour ne pas s’endetter lourdement

Pourquoi investir dans un bien en viager ?

Un achat en viager est plus rentable qu’une assurance-vie.

Les mentalités changent et les moeurs évoluent.

De plus en plus d’investisseurs rechignent à s’endetter lourdement auprès d’un établissement bancaire. Pour autant, la génération Y (25-35 ans) souhaite se constituer un patrimoine, notamment immobilier, à plus de 90 % (sondage IFOP/UFF de mai 2017).

Comme la génération précédente, avoir du patrimoine veut d’abord dire être propriétaire de biens immobiliers pour 78 % des jeunes de 25 à 35 ans. Et s’ils souhaitent être propriétaires de leur résidence principale, ils ne disent pas non à un investissement en biens secondaires.

Problème : contrairement à leurs parents, les millenials font face à plusieurs obstacles et notamment le manque d’apport et la faible capacité à épargner.

L’achat en viager vient pallier cette faiblesse.

Le bouquet demandé pour l’achat d’un viager correspond en moyenne à 40-45 % de la valeur du bien, tandis que la rente mensuelle est de 715 € en moyenne. En comparaison à un achat immobilier classique, les frais d’acquisition peuvent être réduits jusqu’à 60 %.

Ainsi, nul besoin pour l’acheteur de s’endetter outre mesure pour faire l’acquisition d’un bien qu’il pourra occuper 8 à 10 ans plus tard en moyenne.

Attention cependant à bien disposer des fonds nécessaires pour verser la rente : en cas de non-paiement, le vendeur a la possibilité d’annuler la vente grâce à la clause résolutoire et sans verser aucune indemnité. L’investissement de départ est donc totalement perdu pour l’acquéreur.

2- L’achat en viager occupé pour se constituer un patrimoine immobilier

Acheter un viager occupé, c’est également se constituer un patrimoine immobilier sans devoir gérer les soucis liés à la location.

En effet, l’achat du bien occupé permet de s’éviter la recherche d’un locataire, ainsi que les défauts de paiement des locataires.

Le viager occupé s’apparente à un investissement locatif sécurisé, pour lequel l’investisseur reçoit la totalité des loyers au moment de l’acquisition sous forme d’une décote d’occupation.

Ainsi, aucun risque de loyer impayé !

Et contrairement à un achat locatif classique, le vendeur occupant s’engage par contrat à ne pas dégrader le bien et à l’entretenir. 

De plus, à l’achat, l’acquéreur paie comptant, sans recours au crédit bancaire puis il verse une mensualité au vendeur. Le débirentier bénéficie d’un crédit vendeur et ne paie aucun intérêt bancaire. Le viager occupé est un investissement bénéficiant d’une bonne protection du capital investi, contrairement à des produits financiers souvent peu transparents.

Enfin, c’est un investissement qui bénéficie d’un cadre fiscal avantageux. Les loyers théoriques perçus au moment de l’acquisition ne sont pas fiscalisés et les frais de notaire sont réduits.

3- Investir dans un viager pour préparer sa retraite

Les acheteurs en viager ont généralement entre 40 et 50 ans, tandis que la majorité des ventes en viager sont conclues avec un vendeur âgé de 75 à 85 ans.

Entre 40 et 50 ans, il est peut-être temps d’envisager d’investir en viager. La maison familiale va rapidement paraître bien vide une fois que les enfants auront quitté le nid et une maison aussi grande pour deux peut être déprimant.

C’est le moment de préparer sa retraite. Il n’est jamais trop tard pour investir dans l’immobilier et se constituer un patrimoine en vue de son retrait de la vie active.

Il sera toujours temps de revendre votre maison familiale ou de la mettre en location pour vivre des rentes, une fois votre emménagement dans votre achat en viager abouti.

Comment préparer sa retraite en tant qu'investisseur viager ?

L’achat en viager est un geste éthique.

4- Acheter en viager pour générer un revenu complémentaire

Un achat en viager occupé peut être revendu à tout moment. Cela permet de mettre en place un capital important additionné de plus-values non négligeables.

Le viager est un véritable placement offrant une rentabilité de 6 à 8 % par an en moyenne. En comparaison à l’assurance-vie (2 %) ou l’immobilier locatif (4,5 %), la rentabilité est nettement plus intéressante selon l’IEFV (Institut d’expertise et de formation au viager).

Le taux de rentabilité d’un investissement en viager occupé est un peu technique à calculer. Il est évalué sur la base des flux de trésorerie de l’opération en viager, en partant de l’hypothèse d’une revente du bien.

5- Choisir le viager dans un souci éthique

C’est un aspect bien souvent oublié : l’éthique.

Acheter en viager est aussi un moyen de faire un geste éthique en permettant à des personnes âgées de rester chez elles et d’améliorer significativement leur quotidien.

20 % des retraités perçoivent mois de 947 € par mois. Avec une rente mensuelle, leur niveau de vie s’en trouve considérablement augmenté (50 % en moyenne).

Le retraité peut alors davantage profiter de sa fin de vie en se payant des voyages, des soins, en faisant des cadeaux à sa famille, en adaptant son logement…

L’investissement en viager est gagnant-gagnant, ce qui est plutôt rare !

Le but n’est pas de spéculer sur le décès du vendeur mais au contraire de lui offrir une rente viagère à vie.

Le viager est la solution à un problème que la France rencontre : le vieillissement de la population, l’allongement de la durée de vie et la diminution des retraites.

Alors, prêt à vous lancer dans l’aventure de l’achat en viager occupé ? Contactez-nous ! 

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