Ou le kit de survie pour l’investissement en viager

Valeur libre du bien :

L’investisseur doit impérativement connaître cette valeur libre qui est la base sur laquelle sont calculés le bouquet et la rente viagère (Voir le lien PATRIM des impôts pour comparer avec des biens équivalents et vendus récemment à proximité).

Moins-value d’occupation :

L’investisseur doit également connaître cette moins-value économique qui donne par soustraction la valeur occupée du bien, moins-value représentant en quelques sorte les loyers payés d’avance par le vendeur sur son espérance de vie et qui peut se monter par exemple à – 50 % de la valeur libre du bien pour une personne ayant une espérance de vie de 15 ans (Femme âgée de 77 ans et homme âgé de 72 ans).

Montant du bouquet :

Le bouquet ne pouvant pas être financer par un prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 30 à 35 % de la valeur occupée du bien mais peut atteindre 40 à 50 % de cette valeur pour des vendeurs du 4ème âge (Homme âgé de plus de 80 ans et femme âgée de plus de 85 ans).

Montant de la rente :

En cas de viager libre, la rente doit toujours être supérieure au loyer net perçu sauf si un bouquet important est versé à l’achat et/ou des travaux importants effectués pour obtenir ce loyer. Dans le cas contraire, la vente est résolue (annulée) pour défaut d’aléa ou défaut de prix.

Abus de faiblesse :

Dans un achat en viager, l’investisseur doit agir avec prudence et discernement vis à vis du vendeur afin qu’il ne soit pas poursuivi pour abus de faiblesse, même après l’achat, les juges étant impitoyables sur ce type d’abus et les notaires souvent très frileux pour rédiger un acte de vente en viager.

Notaire passage obligé

Le passage obligé qu’est le notaire ne peut que rassurer superficiellement sauf exception, les clients car il se vend en moyenne moins d’un viager par an et par notaire et la plupart d’entre eux préfèrent déconseiller leur clients par méconnaissance de ce type de vente.

Frais dits de notaire :

Ceux-ci sont calculés sur la valeur occupée du bien et il est fortement recommandé de demander leur montant et de vérifier le calcul avant la signature du compromis de vente (Voir le lien : www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat).

Décès du vendeur dans les 20 jours :

On vous a seriné que le vendeur ne devait pas décéder dans les 20 jours, ceci est très partiellement exact. En effet et encore faudrait-il connaître le point de départ de ce délai (Compromis ou acte notarié ?) ce délai est lié au fait que ce décès doit être la suite d’un maladie connue ou pouvant être connue par l’acquéreur et non d’un accident de la route par exemple. De plus, depuis 1804, date de création du Code Civil, la médecine ayant fait quelques progrès depuis, les tribunaux ont prononcé la résolution (L’annulation) de différents viagers en portant ce délai de 20 jours à plusieurs mois.

Récompense pour libération anticipée :

En cas d’achat d’un viager occupé, il est impératif de préciser dans l’acte d’achat comment se passe la libération anticipée du bien acheté. Il est donc recommandé sinon obligatoire de prévoir une augmentation de la rente d’un certain pourcentage à la remise des clés définitive. Cette clause évite un litige futur quand l’occupant partira en maison de retraite alors qu’elle souvent omise dans l’acte notarié en particulier par les non professionnels du viager.

Le barème DAUBRY 2018 :

c’est le barème de référence pour calculer un viager, la moins-value d’occupation, le bouquet et la rente mais il n’est pas la bible et vous pouvez toujours négocier le bouquet et la rente comme dans un achat classique.

La réputation du viager :

Vous pouvez juger de l’incompétence de ceux qui vous conseillent de renoncer à investir dans l’achat de viagers occupés quand ils évoquent le film « Le Viager » avec Michel SERRAULT ou le cas unique du décès à 122 ans de Jeanne CALMENT après avoir vendu en viager sa maison à son notaire ; ceci est simplement anecdotique et profite aux investisseurs qui ont compris depuis longtemps l’intérêt d’acheter des viagers occupés.

Achat de la nue-propriété :

Dans ce cas, le vendeur devient automatiquement usufruitier peut donc louer le bien que vous avez acquis sans vous demander votre avis ou accord. Ceci me paraît un risque énorme pour l’investisseur car en général, celui-ci s’intéresse et achète un viager occupé quand il a eu des déboires avec un locataire, déboires favorisés par la loi ALUR, loi liberticide pour les bailleurs.

Statistiques :

La vente en viager est actuellement un marché de niche qui représente moins de 7 000 ventes/an pour 900 000 ventes/an dans l’ancien ; il se vend donc 1 viager pour 120 ventes classiques. Les notaires rédigent un acte de viager/an et par notaire et il semble qu’il ait environ 3 à 4 vendeurs pour 1 acheteur ; celui-ci est donc en position de force avec les limites évoquées plus haut (abus de faiblesse et défaut de prix).

Un marché d’avenir :

Néanmoins le marché est immense et prometteur car les seniors possèdent un patrimoine immobilier de plusieurs milliers de milliards d’euros (2 700 milliards pour les plus de 75 ans ?) et ont besoin soit d’aider leurs enfants, soit de liquidité pour améliorer leur quotidien et financer l’aide à la dépendance inéluctable en abordant le 4ème âge.

Conclusion :

En résumé le champ est vaste et ouvert aux investisseurs malins qui ont compris qu’investir dans l’achat de viagers occupés est une transaction intergénérationnelle « gagnant-gagnant » sans les soucis de la location (gestion, loyers non payés, dégradation du bien immobilier etc…)

 

Dominique Charrier, Expert Conseil en Viager depuis 1977

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